Streitpunkt Nebenkosten
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Streit, ärger, Gerichtstermine. Oft sind sich Mieter und Vermieter nicht ganz grün; neben Wohnungsmängeln sind es meist Unstimmigkeiten bei Nebenkosten-Abrechnungen, die deutsche Richter beschäftigen:
Putzen: Do it yourself
Eine Putzfrau, die Treppenhaus und Gemeinschaftsräume rein hält, steigert zwar den Komfort-Faktor. Sie kostet aber auch Geld. War in einem Mehrfamilienhaus bisher festgelegt, dass die Mieter selbst die Hausordnung erledigen, kann der Vermieter dies nicht eigenmächtig ändern und eine Putzfirma mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. So sieht das zumindest das Amtsgericht Frankfurt/Oder (Az.: 2.2C 1295/96). In dem verhandelten Fall weigerten sich die Mieter, für diese Kosten aufzukommen. Zu Recht, urteilten die Richter: Mieter haben nicht nur die Pflicht, den Wischmopp selbst in die Hand zu nehmen, sondern auch ein Recht darauf.
Zwangsverkabelt?
Nicht jeder braucht Dutzende Fernsehprogramme. Wenn sich aber der Vermieter entschließt, einen Kabelanschluss ins Mietshaus zu legen, muss der Mieter auch dann für die laufenden Nutzungsgebühren aufkommen, wenn er das Angebot gar nicht nutzen will. So urteilte das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 17 C 419/96). Wie andere Betriebskosten auch seien die Gebühren für einen Breitbandkabelanschluss unabhängig von der tatsächlichen Nutzung umlagefähig. Ganz anders sah dies allerdings das Amtsgericht Bochum: Es gebe geeignete technische Möglichkeiten, etwa Sperrfilter. Der Mieter könne deshalb nicht gezwungen werden, Kabelfernsehen empfangen zu müssen. (Az.: 9 C 151/97)
Fehlendes Wasser...
Der Hauptwasserzähler eines Hauses zeigte einen viel höheren Verbrauch an als sämtliche Wohnungswasserzähler. Doch wo war das Wasser nur hingekommen? Höchstwahrscheinlich waren undichte Stellen im System verantwortlich, mutmaßten Richter vom Landgericht Braunschweig - nur so ließe sich in dem strittigen Fall eine Abweichung von mehr als 30 Prozent erklären (Az.: 6 S 163/98). Für massive Wasserverluste muss deshalb der Vermieter zahlen. Schließlich sei der für dichte Wasserleitungen verantwortlich. Kleinere Abweichungen unter 20 Prozent lassen die Richter dagegen als Messtoleranz durchgehen. Diese können den Mietern anteilig berechnet werden.
...und fehlende Quadratmeter
Eine Messung ergabt: Die Wohnung war kleiner als im Mietvertrag angegeben. Mietminderung? Mitnichten, bremsten die Richter vom Oberlandesgericht Dresden einen klagenden Mieter aus (Az.: 3 AR 0090/97). Allerdings hat die falsche Angabe der Wohnungsgroße Einfluss auf die Nebenkosten: Der Vermieter muss diese nach der tatsächlichen und nicht nach der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl abrechnen. Ansonsten ist die Quadratmeterangabe nach Ansicht der Richter eine Objektbeschreibung und keine konkrete Zusicherung. Mietminderung ist deshalb nur möglich, wenn die Abweichung erheblich und deshalb der Gebrauchswert der Wohnung eingeschränkt ist.
Nebenkosten bei Leerstand
Auch wenn eine Wohnung in einem Mietshaus leer steht, fallen Nebenkosten für diese Einheit an. Und diese muss der Hauseigentümer selber zahlen, urteilte das Amtsgericht Zwickau (Az.: 2 C 264/00). Denn dem Mieter dürfen wegen des Wohnungsleerstands, den er nicht verantworte, keine zusätzlichen Kosten entstehen. Ausnahme: Rein verbrauchsabhängige Kosten wie etwa Wasser. Dort müssen Mieter ihren individuellen Verbrauch zahlen, allerdings nach einem Abschlag. Denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass auch in einer unbewohnten Wohnung Wasser entnommen wird. Das Amtsgericht Görlitz entschied in einem vergleichbaren Fall: Wird nach Wohnfläche abgerechnet, hat der Mieter keine Möglichkeit zu argumentieren, er habe keinen oder nur einen geringen Verbrauch gehabt. Genau das gelte bei einem Leerstand auch für den Vermieter. (1 C 1386/96)
Zu niedrige Vorauszahlungen
Über niedrige Nebenkosten freuen sich Mieter. Nicht umsonst werden diese oft als zweite Miete bezeichnet. Werden allerdings in einem Mietvertrag zumindest fahrlässig viel zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt, kann sich der Mieter gegen hohe Nachforderungen des Vermieters wehren, urteilte das Landgericht Hamburg (334 S 70/98). Das sei etwa dann der Fall, wenn die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlungen um mehr als 20 Prozent übersteigen.
Horrende Hausmeisterkosten
Mehr als einen Euro pro Quadratmeter im Monat berechnete ein Vermieter seinen Mietern an Hausmeisterkosten - immerhin das achtfache des im Mietspiegel genannten Mittelwerts. Das ist zuviel, meinten die zuständigen Richter vom Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 4255/01 - 28). Insbesondere weil der Vermieter die Höhe der Kosten auch nicht ausreichend begründen konnte, geht er nun sogar komplett leer aus.
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