Nebenkosten abrechnen
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Richtig abrechnen
Nicht alle Kosten, die dem Eigentümer eines Mietshauses entstehen, darf dieser auf seine Mieter umlegen. Prinzipiell gilt sogar: Er darf nur diejenigen Nebenkosten abrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Steht in diesem nichts, handelt es sich um eine Inklusiv-Miete, in der alle Nebenkosten enthalten sind.
Insgesamt 17 verschiedene umlagefähige Betriebskostenarten gibt es. Der Vermieter muss sie in der Regel einzeln aufführen. Klauseln wie etwa "die üblichen Nebenkosten" im Mietvertrag sind nicht ausreichend.
Vertragsklauseln
Allerdings entschied das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil, dass die Formulierung:
"Neben der Miete sind die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 zu zahlen"
genügt. Steht diese Klausel im Vertrag, kann sich der Vermieter das Auflisten der einzelnen Betriebskostenarten ersparen. Manche Kostenarten sind allerdings nicht umlagefähig: So muss der Vermieter zum Beispiel die Verwaltungskosten einer Wohnanlage selbst tragen.
Abrechnungsschlüssel
Im Mietvertrag muss nicht nur festgelegt werden, welche Nebenkosten zu zahlen sind, sondern auch, nach welchem Schlüssel abgerechnet wird. Wurde nichts vereinbart, gilt die gesetzliche Regelung: Heizkosten sollen überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten sollen nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden (§ 556a BGB). Abweichend davon können auch andere Vereinbarungen getroffen werden - etwa die Abrechnung nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder nach Wohneinheit. Allerdings sind die Spielräume des Vermieters nicht beliebig. Der Abrechnungsschlüssel darf einzelne Mieter nicht stark benachteiligen. Das wäre etwa bei der Abrechnung nach Wohneinheit dann der Fall, wenn ein Single genauso viel für Wasser zahlen muss, wie eine im selben Mietshaus wohnende Großfamilie.
Umlage nach Wohnfläche
Seit der Einführung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 hat sich übrigens einiges geändert: Bis zu diesem Zeitpunkt hatte der Vermieter das Recht, den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festzulegen. Seitdem gilt: Wurde nichts im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten nach Wohnfläche umzulegen. Darauf macht der Verlag für Deutsche Vermieter & Immo
-Wirtschaft in seinem "Praxis-Berater für Private Wohnungsvermieter von A-Z" aufmerksam. Grund: Die Umlage nach dem Flächenmaßstab sei gegenüber der Umlage nach der Personenzahl leichter handhabbar, denn die Personenanzahl könne sich durch Ein- und Auszug von Mitbewohnern häufig ändern. Dies sei für den Vermieter kaum nachvollziehbar. Allerdings: Wird ein Verteilungsschlüssel schon jahrelang angewandt, so gilt dieser auch weiterhin.
Ebenfalls neu: Ein bereits vereinbarter Verteilungsschlüssel kann nur in einer einzigen Ausnahme einseitig vom Vermieter geändert werden: Nämlich dann, wenn künftig nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden soll und dies vorher nicht so war - etwa bei Strom- und Wasserkosten.
Für Heizkosten fordert die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent müssen nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche abgerechnet werden. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich, können die Heizkosten nach Wohnfläche aufgeteilt werden.
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