- Mietspiegel bei mieter-themen.de

Unbekannt schreibt "Mietspiegel:

Was ist ein Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die Mieten für Wohnungen einer bestimmten Altersklasse, Ausstattung und Lage. Zur Ermittlung dieser Mieten dürfen nur die in den letzten 4 Jahren erhobenen Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum herangezogen werden. Der Mietspiegel gibt also zum Beispiel Auskunft darüber, was in einer bestimmten Stadt für eine Mietwohnung mit 80 qm Wohnfläche, moderner Ausstattung in mittlerer Lage, Baujahr 1970, verlangt wird (qm-Preis). Dieselben Angaben finden sich für eine einfachere oder bessere Lage, sowie verschiedene Ausstattungskategorien und Entstehungszeiträume.

Auf Grund der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 ist der Mietspiegel erstmals gesetzlich geregelt worden (§§ 558c, 558d BGB). Der Mietspiegel ist in den meisten größeren Städten mittlerweile eine ständige Einrichtung, allerdings gibt es nach wie vor keine Verpflichtung, ihn zu erstellen, um damit ein Mittel zur Begründung der Mieterhöhung zu schaffen.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann mit einem Mietspiegel begründet werden, wobei zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden wird. Der Unterschied des qualifizierten zum einfachen Mietspiegel besteht darin, dass der qualifizierter Mietspiegel mit wissenschaftlichen und empirischen Aufwand erstellt wurde.

Beachte:
Allein die Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel reicht nicht aus. Nur für einen Mietspiegel der zum 01.09.2001 in der Gemeinde bereits gilt, kann die Stadt gemäß Art. 229 § 3 EGBGB durch einseitige öffentlich bekannt gemacht Erklärung bestimmen, dass dieser nunmehr als qualifizierter Mietspiegel anzusehen ist.

Die Mietspiegel sollen nach dem Gesetz alle zwei Jahre den tatsächlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt angepasst werden (§ 558c Abs. 2 BGB, § 558d Abs. 2 BGB).

Die Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn dafür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.

Keine Pflicht zum Mietspiegel
Sehr zum Verdruss der Mieterverbände existiert für die Gemeinden keine Verpflichtung, einen Mietspiegel zu erstellen. Wenn es allerdings in einer Gemeinde oder Stadt einen Mietspiegel gibt, sind diese verpflichtet, ihn der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Mieterhöhung mit dem Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eines der Begründungsmittel für den Vermieter, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Auch Mieter nehmen den Mietspiegel in Anspruch, um zu beweisen, dass eine Mieterhöhung nicht rechtens ist oder die Miete zu hoch. Viele Gerichte nehmen bei Verhandlungen wegen Mieterhöhung oder Mietwucher tatsächlich die Angaben des Mietspiegels als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete. Oft wird der Mietspiegel sogar einem Sachverständigengutachten vorgezogen.

Vermieter sollten beachten, dass die im Mietspiegel angegebenen Mieten allein nicht ausreichen, um die Miete zu erhöhen. Für eine Mieterhöhung sind vom Gesetzgeber weitere Grenzen gesetzt worden, die es zu beachten gilt, wie zum Beispiel die Kappungsgrenze, welche nur eine maximale Erhöhung um 20 % innerhalb von 3 Jahren zulässt.

Für den Vermieter ist der Mietspiegel in erster Linie ein Instrument, mit dem er feststellen kann, ob er mit seinen Mietforderungen im Rahmen des Üblichen liegt, weit darunter oder gar darüber. Sollte es keinen Mietspiegel geben, gilt entweder der der nächstgelegenen Gemeinde, sofern die Verhältnisse vergleichbar sind, oder es muss mit Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank gearbeitet werden.

Liegt für eine Gemeinde jedoch ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss dieser im Mieterhöhungsschreiben angeführt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
"